Ugovor o građenju čini temelj za osiguranje uspješnog početka, provedbe te završetka građevinskih projekata, dok odredbe o odgovornosti za nedostatke u izvedenim radovima imaju za cilj pravovremeno rješavanje problema, osiguranje kvalitete izvedenih radova i jamčenje pravne sigurnosti uključenih aktera. Detaljno razumijevanje pravnog okvira i praktičnih aspekata vezanih uz rokove za otklanjanje nedostataka i proceduru koju je potrebno provesti kako bi se nedostaci otklonili jednako je važno za investitore kao i za izvođače radova.
Što je ugovor o građenju?
Ugovor o građenju je pravni posao kojim naručitelj (investitor) i izvođač radova definiraju međusobna prava i obveze u vezi s građenjem građevine, odnosno izvođenjem građevinskih radova. Ugovor o građenju obavezno se sklapa u pisanom obliku.
Ugovor o građenju uobičajeno sadržava:
- opis radova: detaljan popis i opis svih radova koje izvođač treba obaviti prema određenom projektu, uključujući tehničke specifikacije i materijale koji će se koristiti (obično sastavni dio troškovnika u prilogu ugovora);
- opis nekretnine na kojoj se ugovara izvođenje radova;
- rokove za izvršenje radova: precizno definirane rokove unutar kojih izvođač mora završiti pojedine faze projekta, kao i konačni rok za završetak i predaju svih radova;
- financijske uvjete: uvjete plaćanja, uključujući jedinične cijene radova ili pak ukupnu (paušalnu) cijenu radova, mogućnosti izmjene cijene, dinamiku plaćanja, moguće penale za kašnjenje ili neizvršenje ugovorenih obveza, kao i sredstva osiguranja međusobnih potraživanja;
- obveze ugovornih stana u slučaju postojanja nedostataka u izvršenim radovima.
Odgovornost izvođača za nedostatke u izvršenim radovima
Po dovršetku građevinskih radova, vrši se primopredaja izgrađene građevine odnosno izvedenih radova te se sastavlja zapisnik o primopredaji. Prilikom primopredaje, naručitelj je dužan pregledati izvedene radove te izvođača bez odgađanja obavijestiti o vidljivim nedostacima.
Međutim, čak i ako prilikom primopredaje nisu utvrđeni nedostaci, izvođač odgovara za nedostatke koji se nisu mogli otkriti uobičajenim pregledom (skriveni nedostaci), a koji se pokažu u sljedećim rokovima:
- za obrtničke radove (stolarske, bravarske, limarske, fasaderske, keramičarske, soboslikarske radove i dr.) u razdoblju od dvije godine od primopredaje radova;
- za bitne zahtjeve za građevinu (mehanička otpornost i stabilnost; sigurnost u slučaju požara; higijena, zdravlje i okoliš; sigurnosti i pristupačnost tijekom uporabe; zaštita od buke; gospodarenje energijom i očuvanje topline; održiva uporaba prirodnih izvora) u razdoblju od deset godina od primopredaje radova.
Stoga, ako se u razdoblju od deset godina od izgradnje građevine pojavi npr. vlaga i plijesan ili procuri krov ili dođe do prodiranja vode kroz kakav drugi dio građevine, odnosno ako se u razdoblju od dvije godine od primopredaje radova pojave nedostaci koji se ne tiču ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu, naručitelj ili drugi stjecatelj dužan je u zakonom propisanim rokovima poduzeti određene radnje kako ne bi izgubio svoja prava. S obzirom da se često radi o visokim vrijednostima radova i potencijalno značajnom iznosu štete, od iznimne je važnosti sve u nastavku navedene radnje provesti na ispravan način i u propisanim rokovima.
Što naručitelj ili drugi stjecatelj mora učiniti kako bi zadržao prava s osnova nedostataka u izvedenim radovima?
- Obavijestiti izvođača, projektanta odnosno osobu koja obavlja nadzor o postojanju nedostataka u sljedećim rokovima:
- Za obrtničke radove najkasnije u roku od mjesec dana od otkrivanja nedostataka;
- Za bitne zahtjeve za građevinu najkasnije u roku od šest mjeseci od otkrivanja nedostataka.
Uredba i pravovremena obavijest o nedostatku u uvjet je za ostvarivanje daljnjih prava naručitelja.
2. Zahtijevati od izvođača da otkloni nedostatke u primjerenom roku (ako se radi o nedostacima zbog kojih se građevina ne može upotrebljavati ili su radovi izvedeni protivno izričitim uvjetima ugovora između naručitelja i izvođača, naručitelj ne mora ostavljati izvođaču rok za otklanjanje nedostataka, već ugovor može odmah raskinuti i zahtijevati naknadu štete);
3. Ako izvođač ne otkloni nedostatke u ostavljenom roku, naručitelj ili drugi stjecatelj dalje može:
a) Otkloniti nedostatak na račun izvođača (sam ili angažirajući drugog izvođača); ili
b) Sniziti naknadu za izvedene radove (ako izvođaču nije platio cjelokupnu ugovorenu naknadu za radove); ili
c) Raskinuti ugovor,
a u svakom slučaju ima pravo i na naknadu štete.
Navedenim pravima naručitelj odnosno drugi stjecatelj se može koristiti:
- za obrtničke radove u roku od dvije godine od obavijesti o nedostatku;
- za bitne zahtjeve za građevinu u roku od godinu dana od obavijesti o nedostatku.
Credit: pixabay.com/TungArt7
Kojim pravom će se naručitelj ili drugi stjecatelj koristiti ovisi o svakoj pojedinoj situaciji te je ograničeno zakonom propisanim uvjetima, rokovima, a čak i već ustaljenom sudskom praksom. Pa tako, naručitelj ili drugi stjecatelj ne može od izvođača potraživati naknadu za otklanjanje nedostataka prije nego nedostatke uistinu i otkloni, odnosno, ne može izvođača tužiti za potencijalni iznos koji je tek potrebno platiti za otklanjanje nedostataka, već može zahtijevati samo konkretan iznos koji je platio kako bi nedostatke otklonio, bilo da je to radio sam ili putem drugog izvođača.
Ako naručitelj nije u propisanom roku nakon obavijesti podnio tužbu protiv izvođača, a izvođač je pokrenuo odgovarajuće postupke radi naplate naknade za izvedene (i neplaćene) radove, naručitelj može izvođaču istaknuti prigovor postojanja nedostataka te istaknuti zahtjev za sniženje naknade za izvedene radove kao i zahtjev za naknadu štete.
Isto tako, čak i ako je naručitelj ili drugi stjecatelj propustio poduzeti potrebne radnje u zakonom propisanim rokovima, izvođač se neće moći pozivati na propuštene rokove ako se radi o takvim nedostacima koji su mu bili poznati, ili mu nisu mogli ostati nepoznati, a nije ih priopćio naručitelju. Radi li se o takvim nedostacima obično će se utvrđivati vještačenjem po vještaku građevinske struke u sudskom postupku.
U svakom slučaju, poželjno je da ugovor o građenju bude što precizniji kako bi ugovorne strane bile svjesne svojih prava i obveza i kako bi se ostavilo što manje prostora mogućnosti njihove različite interpretacije. Poštivanje procedure za otklanjanje nedostataka ključno je za osiguranje kvalitete izvedenih radova, izbjegavanje dodatnih troškova, osiguranje funkcionalnosti izgrađene građevine te održavanje dobrog ugleda izvođača.
Odvjetničko društvo Mišetić i partneri pruža širok spektar usluga vezanih uz provedbu građevinskih projekata, uključujući:
- Savjetovanje pri pregovorima oko sklapanja ugovora o građenju te izrada ugovora o građenju;
- Pravna pomoć u slučaju uočenih nedostataka u izvedenim radovima;
- Rješavanje sporova između naručitelja i izvođača, odnosno zastupanje u sudskim postupcima radi otklanjanja nedostataka i naknade štete, kao i u postupcima mirnog rješenja spora i arbitražnim postupcima.
